La modification du code des obligations, qui change les règles relatives au droit de la garantie en cas de défauts de construction, entrera en vigueur au 1er janvier 2026. Le Conseil national avait proposé de supprimer le délai de dénonciation et de prolonger le délai de prescription. Des nombreuses associations professionnelles, dont ISOLSUISSE, ont fait front commun contre ce projet – avec succès.
Situation actuelle
En matière de défauts de construction, la loi prévoit deux délais essentiels : celui d’avis et celui de prescription. Selon le code des obligations, un défaut doit être notifié à l’entrepreneur immédiatement après sa découverte. La jurisprudence a fixé ce délai d’avis à sept jours, ce qui est très court. Quant à lui, le délai de prescription se monte en principe à cinq ans. Une fois cette échéance passée, les défauts constatés ne peuvent donc plus être signalés.
Proposition défavorable du Conseil national
Au cours de la procédure législative, le Conseil national suggérait de supprimer tout bonnement le délai d’avis et de porter le délai de prescription à dix ans. Il aurait alors été possible de faire valoir un défaut à tout moment pendant ce laps de temps. Il aurait été de toute évidence illusoire de déterminer à ce stade s’il s’agissait d’un véritable défaut, d’une usure normale ou d’un entretien négligé. De plus, les entrepreneurs auraient dû tenir compte de ce délai de garantie prolongé dans leurs calculs et constituer des provisions correspondantes. Cela aurait engendré une hausse du prix de l’ouvrage et une charge importante pour nos professionnels. Grâçe à la circonspection du Conseil des Etats cela a pu être évité et le Conseil national a été dissuadé de maintenir sa position extrême.
Nouveautés (dès le 1er janvier 2026)
Délai de dénonciation des défauts
Une fois qu’un défaut a été découvert, le maître a désormais 60 jours pour en aviser l’entrepreneur. Dans le contrat d’entreprise, ce délai s’applique aux ouvrages immobiliers, mais aussi à l’achat de choses intégrées dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel elles sont normalement destinées (p. ex. matériau isolant). Toute convention imposant des délais plus courts est interdite.
Délai de prescription
Le délai de prescription demeure fixé à cinq ans. Il ne peut toutefois plus être raccourci au détriment du maître, ce qui entraîne malheureusement certains défis pour notre branche. Les fournisseurs des produits vendus aux entreprises d’exécution peuvent continuer à raccourcir leur délai de garantie (à deux ans normalement), car aucune disposition contraignante correspondante n’a été introduite dans le droit de la vente. Ainsi, l’entrepreneur répond du produit intégré à l’ouvrage immobilier plus longtemps qu’il ne peut lui-même se retourner contre le fournisseur en cas de défauts. En effet, il n’est de son côté plus autorisé à réduire le délai de garantie envers le client final dans le contrat d’entreprise. Sa responsabilité court obligatoirement pendant cinq ans. Une solution envisageable est d’utiliser exclusivement des produits de fournisseurs qui n’écourtent pas leur délai. En outre, il semble toujours possible de supprimer complètement l’obligation de garantie par contrat.
Droit à la réparation des défauts
Il n’est dorénavant plus possible d’exclure le droit du maître à la réparation dans le contrat d’entreprise. Ce dernier doit toujours pouvoir exiger la réfection de l’ouvrage en cas de défauts.
Et la norme SIA 118 ?
La modification du code des obligations n’a pas de grosses répercussions sur la norme SIA 118, largement utilisée dans le secteur de la construction. Elle stipule que les défauts peuvent être dénoncés en tout temps durant les deux premières années suivant la réception (défauts apparents, art.173, al.1). Le délai est donc plus long que les 60 jours prévus légalement, et reste autorisé. Elle indique en outre que les défauts découverts après ces deux ans doivent être immédiatement signalés (défauts cachés, art.179, al.2). A compter du 1er janvier 2026, il faudra ainsi comprendre les 60 jours prévus légalement.