Am 1. Januar 2026 tritt die Änderung des Obligationenrechts in Kraft, welche die Regeln bezüglich Gewährleistung bei Baumängeln modifiziert. Das Ausbaugewerbe musste sich gegen ein Vorhaben des Nationalrats zur Wehr setzen, welches eine grosse Herausforderung für ausführende Unternehmungen bedeutet hätte. Erfreulicherweise hat der Ständerat die Problematik erkannt und der Nationalrat hat schliesslich eingelenkt.
Bisherige Rechtslage
Bei Vorliegen eines Mangels am Bauwerk sind nach der geltenden Rechtslage zwei Fristen von zentraler Bedeutung: Die Rügefrist und die Verjährungsfrist. Nach dem Obligationenrecht muss ein Mangel sofort nach seiner Entdeckung gerügt, das heisst dem Unternehmer angezeigt werden. Die Gerichte haben entschieden, dass dies innert etwa 7 Tagen nach der Entdeckung geschehen muss (Rügefrist), was relativ kurz ist. Die Verjährungsfrist beträgt bei Baumängel grundsätzlich 5 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist können entdeckte Mängel nicht mehr vorgebracht werden bzw. sie sind verjährt.
Unvorteilhafter Vorschlag des Nationalrats
Der Vorschlag des Nationalrats im Gesetzgebungsverfahren war, die Rügefrist gänzlich abzuschaffen und die Verjährungsfrist von 5 auf 10 Jahre zu erhöhen. Dies hätte zur Folge gehabt, dass ein Mangel innerhalb dieser Frist jederzeit hätte gerügt werden können. Nach einer solch langen Zeit ist nur schwer feststellbar, ob es sich um einen Mangel handelt oder um normale Abnützung bzw. um unterlassene Wartung. Des Weiteren hätten die Bauunternehmen diese verlängerte Gewährleistungsfrist in ihrer Kalkulation berücksichtigen und entsprechende Rückstellungen machen müssen. Dies hätte das Bauen verteuert und eine immense Belastung für die Unternehmen bedeutet. Dank der Besonnenheit des Ständerats konnte dies verhindert und der Nationalrat von seiner Extremposition abgebracht werden.
Neue Rechtslage (ab 1. Januar 2026)
Rügefrist
Nachdem ein Mangel entdeckt wird, hat der Besteller neu 60 Tage Zeit, diesen beim Unternehmer zu rügen. Dies gilt im Werkvertrag für unbewegliche Werke sowie – wenn sie die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben, für bewegliche Werke, welche bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind (z.B. Dämmmaterial). Die vertragliche Vereinbarung von kürzeren Rügefristen ist unzulässig.
Verjährungsfrist
Die Verjährungsfrist bleibt unverändert bei 5 Jahren. Neu kann diese jedoch nicht mehr zu Lasten des Bestellers verkürzt werden. Dieser neue Zwang bringt gewisse Herausforderungen mit sich: Die Lieferanten von Produkten, welche diese an ausführende Betriebe verkaufen (Kaufvertrag), können wie bisher üblich, die Gewährleistungsfrist heruntersetzen – normalerweise auf zwei Jahre – da im Kaufrecht keine entsprechende teilzwingende Bestimmung eingeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass der Unternehmer länger für das eingebaute Produkt einstehen muss, als er seinerseits seinen Lieferanten für aufgetretene Mängel belangen kann. Der Grund ist, dass der Unternehmer, der diese Produkte in das unbewegliche Werk einbaut (Werkvertrag), die Gewährleistungsfrist gegenüber seinem Endkunden nicht mehr herabsetzen kann. Er haftet zwingend während 5 Jahren. Verhindern lässt sich dies, indem der ausführende Betrieb nur noch Produkte von Lieferanten verbaut, welche die Verjährungsfrist nicht heruntersetzen und bei fünf Jahren belassen. Ausserdem lässt sich die Gewährleistungspflicht wohl aber noch weiterhin vertraglich vollständig wegbedingen.
Nachbesserungsrecht
Neu ist weiter, dass das Nachbesserungsrecht des Bestellers bei Bauwerkverträgen vertraglich nicht mehr wegbedingt werden kann. Dieser muss bei Mängeln somit immer die Nachbesserung verlangen können.
Einfluss auf die SIA-Norm 118?
Die Gesetzesrevision hat keine grossen Auswirkungen auf die in der Baubranche weit verbreitete SIA-Norm 118. Mängel können dort in den ersten zwei Jahren seit Abnahme jederzeit gerügt werden (sog. offene Mängel, Art. 173 Abs. 1). Diese geht also weiter als die gesetzlich vorgesehenen 60 Tage und ist somit nach wie vor zulässig. Mängel, die nach der zweijährigen Rügefrist auftauchen, müssen sofort gerügt werden (sog. verdeckte Mängel, Art. 179 Abs. 2). Im Einklang mit dem neuen teilzwingenden Recht ist darunter ab dem 1. Januar 2026 also auch 60 Tage zu verstehen.